Herausforderung Zukunft: Immobilien im Nachlass

Immer mehr gehandelte Immobilien stammen aus einer Erbschaft oder einer vorzeitigen Nachlassregelung. Einige spezielle Punkte zum Thema Nachlass zu beachten, kann sich deshalb lohnen.

Was Erben wissen müssen

Werden Immobilien vererbt, bilden die erbberechtigen Personen automatisch eine Erbengemeinschaft. Erbengemeinschaften sind aber “Liquidationsgemeinschaften” und als solche nur beschränkt rechtsfähig. Ein Zwang zu einer Erbteilung besteht nicht, aber jedes Mitglied hat das Recht, die Teilung jederzeit zu verlangen. Und: Es besteht das Einstimmigkeitsprinzip und auch die Solidarhaftung.

Der Einzelne kann also nicht über bestimmte Teile alleine verfügen, haftet indessen aber mit seinem Privatvermögen für die ganze Immobilie. Sind Immobilien zudem viele Jahrzehnte alt und müssten saniert werden, kann ein Erbe aber seinen finanziellen Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommen und es müssen die anderen für ihn einstehen. Oder aber es kann ohne einstimmigen Entscheid nicht gehandelt werden, was sehr oft zur Teilungsklage führt, die meistens nur Verlierer kennt.

Erbengemeinschaften sind deshalb sehr konfliktgefährdet und das Potential für Streitereien wächst mit jeder Veränderung. Patchwork-Familien, rund um den Erdball verteilte Familienmitglieder, Veränderungen durch weitere Todesfälle und neue Nachkommen: Sie alle haben die unterschiedlichsten emotionalen und finanziellen Bedürfnisse.

Wichtig zu bedenken ausserdem: Grössere Sanierungsarbeiten, Neubauten auf ungenutzten Grundstücken mit anschliessendem Verkauf oder die Bildung von Stockwerkeigentum mit anschliessendem Verkauf der Wohnungen enthalten die grosse Gefahr, unbemerkt zu einer einfachen Gesellschaft zu werden. Damit verbunden gelten Handlungen als gewerbsmässig tätig, mit auch steuerlich nicht zu unterschätzenden Folgen.

Was Erblasser wissen müssen

Wenn Immobilien Teil des Vermögens sind, ist es besonders klug, den Nachlass selber zu regeln anstatt dies später dem Gesetz oder den Erben zu überlassen. Individuelle Bedürfnisse und Wünsche (inklusive der eigenen) können so berücksichtigt und einem Streit unter den dannzumaligen Erben vorgebeugt werden.

Es sollte vorab festgestellt werden, welchen Wert und welches Potential die Immobilie hat. Und auch hier ist die latente Grundstückgewinnsteuer zu berechnen, denn diese wird in der Erbfolge (auch in der Erbteilung unter Zuweisung an einen Erben) innerhalb der Familie aufgeschoben und benachteiligt bei einem späteren Verkauf einen einzelnen Erben, der die Immobilie übernommen hat.

Was beide wissen sollten

Objekte aus den 80-er Jahren oder älter haben eine Gemeinsamkeit: Sie verfügen im Verhältnis zur Grösse und dem Zustand oft über viel Umschwung und oftmals aufgrund der Bau- und Zonen- ordnung über mehr Nutzungsmöglichkeit. Vereinfacht also verfügen sie über Mehrwerte.

Im Kanton Zürich dürfte bereits rund jedes fünfte ältere freistehende Einfamilienaus durch ein Mehrfamilienhaus ersetzt werden. Ein Mehrgenerationenhaus, eine Renditeliegenschaft oder ein Objekt mit Eigentumswohnungen kann durchaus auch selber mitrealisiert, der entsprechende Landwert im Verkaufsfalle abgeschöpft oder der Nachlass auch so vorbereitet werden.

Deshalb gilt beim Verkauf, der Erbteilung oder Nachlassregelung: Eine professionelle Beratung lohnt sich auf jeden Fall.

Roman Steiger, Inhaber RE/MAX Winterthur