Immobilien: Verkehrswert, Marktwert und Verkaufspreis.

Verkehrswert oder Marktwert ist nicht dasselbe wie Verkaufspreis. Das eine ist eine Schätzung, das andere das Ergebnis von Preisverhandlungen. Und neu auch von Technik und Hilfsmitteln.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist nach BGE 103 IA 103 als der Wert definiert, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen erzielt werden kann.  Der Verkehrswert entspricht also dem Preis, zu welchem gleichartige Grundstücke an gleicher oder ähnlicher Lage bei einer Ausschreibung auf dem freien Markt verkauft werden können. Verändern sich die Marktverhältnisse seit einer Verkehrswertermittlung, dann gilt das auch für einen ermittelten Verkehrswert.

Verkehrswert = Marktwert

Der Begriff Marktwert (Marketvalue) bedeutet gemäss aktueller Lehrauffassung dasselbe wie der Begriff Verkehrswert. Der Verkehrswert einer Immobilie ist dabei von verschiedenen objektiven Faktoren abhängig. Einige davon sind:

Grössen: Wohnfläche, Grundstücksfläche, Volumen. Standort: Gemeinde, Quartier, Lage zur Sonne, Nähe zu Verkehrslärmquellen. Beschaffenheit: Bauqualität inklusive Heizungsart, Zustand der Liegenschaft, Nutzbarkeit.

Verkaufspreis

Der geschätzte Wert kann und wird in der Regel vom bezahlten Preis abweichen. Beispielsweise, wenn die Nachfrage deutlich grösser ist als das Angebot in der Region (oder umgekehrt) oder der Verkäufer immaterielle Werte wie die ruhige Lage oder den unverbaubaren Seeblick höher gewichtet als ein Käufer. Weil also auch subjektive Faktoren einwirken.

Mensch oder Maschine?

Ob ein Mensch oder eine Maschine eine Immobilie bewertet, ist bei korrekter Vorgehensweise «normaler» Objekte bei Verkehrswertermittlungen mehr oder weniger vergleichbar. Ob ein Mensch oder eine Maschine eine Immobilie verkauft, aber nicht. Denn gerade die subjektiven Faktoren kann eine Maschine nur unvollständig abbilden respektive beeinflussen.

Verkaufspreis optimieren

Menschen verkaufen und Technik hilft. Neu auch durch digitale Angebotsverfahren, wie man sie beispielsweise von Ricardo kennt. «Ich will» ist gleichzusetzen mit «ich kann» – einzig die Zahlungsbereitschaft- und Fähigkeit setzen hier die Grenzen.

DAVE, die branchenexklusive Lösung eines digitalen Angebotsverfahrens ist bei RE/MAX ein tolles Hilfsmittel für den Verkauf. DAVE garantiert mit absoluter Sicherheit eine faire Preisfindung und volle Transparenz für Verkäufer und Käufer.

Auf der Online-Plattform DAVE können Kaufinteressenten einer Immobilie, nach Besichtigung des Objekts und Prüfung aller relevanten, im System hinterlegten Unterlagen und Informationen, ein Kaufangebot einreichen. Dabei stehen zwei standardisierte Angebotsverfahren zur Auswahl, wobei in der Regel das offene Verfahren angewendet wird: Beim offenen Verfahren sind die anonymisierten Angebote bzw. das aktuell höchste Gebot für alle Bietenden einsehbar und alle eingeladenen Parteien können bis zum Ende der Frist ihr eigenes Angebot beliebig oft erhöhen. Dabei wird jedes Angebot vor der Freigabe verifiziert, um Spielereien zu verhindern. Käufer haben also die Chance, ein Objekt auch wirklich erwerben zu können. «Ich will und kann» hat eine ganz andere Bedeutung und Einfluss auf den Verkaufspreis.

Ist der bestmögliche Immobilienverkauf das Ziel, führt am richtigen Vorgehen kein Weg vorbei – dieses ist genau so wichtig wie eine fundierte Verkehrswertermittlung.

Roman Steiger