Schweiz: Ein Land der Mieter
Quo vadis Wohneigentumsquote Schweiz
Gut 56 % der Bewohner der Schweiz sind Mieter. 38 % sind Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung, knapp 3 % sind Genossenschafter und weitere knapp 3 % sind andere wie z. B. Personen, denen die Wohnung von Verwandten oder dem Arbeitgeber kostenlos zur Verfügung gestellt wird.
1970 gab es mit einer Eigentumsquote von 28 % noch deutlich weniger Wohneigentümer. Seither hat der Anteil Eigentümer also stetig zugenommen und gemäss dem Credit-Suisse-Jugendbarometer von 2018 wünschen sich über 80 Prozent der befragten Jugendlichen ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung.
Schlusslicht Europas
Die Schweiz bleibt beim Eigenheimbesitz aber das Schlusslicht Europas. In keinem Land der EU gibt es mehr Mieter als Eigentümer. Im Schnitt lebten dort 70 Prozent der Personen in Wohneigentum. Am höchsten ist der Anteil der Eigentümer in Rumänien (96 Prozent), am niedrigsten in Deutschland (53 Prozent) und Österreich (57 Prozent).
Hohe Verschuldung als Marktbremse
Der durchschnittliche Bruttoverschuldungsgrad der Wohneigentümer beträgt gemäss einer Studie der Eidgenössischen Steuerverwaltung 47 Prozent. Bei einem Drittel beträgt er sogar über 60 Prozent. International gesehen weist die Schweiz eine der höchsten Verschuldungen der Privathaushalte weltweit aus, wobei die Hypotheken daran den grössten Anteil ausmachen. 2018 hat die gesamte Hypothekarsumme in der Schweiz eine Billion Franken überschritten und so einen neuen Höchstwert erreicht und zu strengen Vorgaben geführt.
Weniger Neubauten mit Wohneigentum
Die heutige Kombination aus hohen Immobilienpreisen und restriktiver Hypothekenvergabe macht es vor allem jüngeren Personen und Familien zunehmend schwerer, eine Finanzierung zu bekommen. Das mittlere jährliche Brutto-Haushaltseinkommen der 35- bis 44-Jährigen liegt bei 137 508 Fr. Wird eine Belehnung von 80% unterstellt, darf das Wunschobjekt bei diesem Einkommen nicht mehr als 780 000 Fr. kosten.
Aber auch die Angebotsseite trägt dazu bei, dass weniger Leute Wohneigentum erwerben. Angesichts der Schwierigkeiten vieler Haushalte, eine Finanzierung für ihr Eigenheim zu bekommen, sind die Promotoren von Eigentumswohnungen vorsichtiger geworden. Anders als beim Mietwohnungsbau nimmt die Bautätigkeit im Wohneigentumssegment immer mehr ab. Grössere Eigentumsprojekte werden nur noch selten in Angriff genommen.
Die Promotoren setzen aber auch deshalb vermehrt auf Miet- statt auf Eigentumswohnungen, weil ihnen die institutionellen Anleger diese Objekte geradezu aus den Händen reissen. Früher war es so, dass die Erstellung von Eigentumswohnungen zwar riskanter, aber auch lukrativer war. Heute gibt es für den Entwickler keinen preislichen Vorteil mehr beim Abverkauf von Stockwerkeigentum, so dass viele nur noch auf Mietrenditeliegenschaften setzen. Das derzeitige Angebot an Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern ist somit gemessen an der Nachfrage eher zu knapp, weshalb die Eigenheimpreise weiter steigen. Dafür gibt es bei den Mietwohnungen vielerorts einen Überhang, der die Mieten sinken lässt.
Ersatzbauten als neue Quotentreiber
Künftige Käufer aber dürfen weiter hoffen: Das Verdichtungspotential vieler älterer Objekte wird weiter, wenn auch sicherlich weniger schnell, zu einer Steigerung der Wohneigentumsquote führen. Im Kanton Zürich beispielsweise wird jedes zehnte ältere Einfamilienaus durch ein kleines Mehrfamilienhaus ersetzt (Quelle: Baublatt) und dieser Trend wird sich fortsetzen.
Robert Steiger, Inhaber