Wie entstehen Preise bei Immobilien?

Den Marktpreis einer Immobilie zu ermitteln, ist gar nicht so simpel. Neben den Eigenschaften des Objekts spielen bei einem Verkauf auch die allgemeine Marktsituation und eine professionelle Vorgehensweise eine entscheidende Rolle. Jede Immobilie ist einzigartig. Das macht Vergleiche schwierig und ist ein Grund dafür, dass es nicht den einen Preis gibt, sondern dieser in Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer bestimmt wird. Schlussendlich kommt es zu einem Deal, wenn sich Angebot und Nachfrage treffen. Und erst dann ist der Marktpreis bekannt.

Eigenschaften der Immobilie

Jede Immobilie verfügt über eine Reihe von Eigenschaften, die dem (potenziellen) Bewohner einen Nutzen stiften können. Zu diesen Eigenschaften zählen etwa die Grösse und Qualität des Objekts wie zum Beispiel Wohnfläche, Zimmerzahl, Ausbaustandard, Baujahr oder Zustand. Auch die Mikrolage ist entscheidend. Faktoren wie die Verkehrserschliessung, die Lärmbelastung oder die Lage der Immobilie spielen eine Rolle. Die sogenannte Makrolage fliesst ebenfalls in die Preisfindung ein: Wie gut ist die Gesundheitsversorgung? Ist es eine ländliche oder urbane Gegend? All diese Faktoren ergeben ein Set von Eigenschaften, für das eine Interessentin bzw. ein Interessent bereit ist, einen gewissen Preis zu bezahlen. Wobei die einzelnen Eigenschaften des Objektes unterschiedlich gewichtet werden. Für Person A zum Beispiel ist eine Seesicht zentral, während für Person B nicht die Aussicht, sondern eine gute Verkehrserschliessung entscheidend ist. Dadurch ergeben sich unterschiedliche Zahlungsbereitschaften.

Die Situation am Markt

Für die Preisbildung ist aber auch die allgemeine Marktlage von Bedeutung. Etwa die konjunkturelle Entwicklung: Ist die Wirtschaft gut in Schwung, treibt das die Immobilienpreise nach oben. Auch der Kapitalmarkt nimmt eine entscheidende Rolle ein: Sind die allgemeinen Zinssätze tief, so vergünstigt dies die Wohnkosten von Immobilien, da beim Neuabschluss einer Hypothek die zu zahlenden Zinsen ebenfalls tief sind. Gleichzeitig verringern sich für Investoren die Anlagealternativen, da sichere Anlagen kaum mehr einen Ertrag abwerfen. Das macht Immobilien attraktiver und teurer. Auch die Demografie wirkt auf die Preise ein: Wächst die Bevölkerung, erhöht sich die Nachfrage nach Immobilien. In der Schweiz ist die Bevölkerung von 2010 bis 2020 um 10 Prozent angestiegen, was – zusammen mit den Veränderungen in der Arbeitswelt (Home-Office) sowie Erfahrungen aus der Lockdownzeit – zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohneigentum geführt hat.

Gerade weil die Preisfindung komplex ist, sollte bei Immobilientransaktionen eine lokal / regional verankerte und erfahrende Immobilienexpertin bzw. Immobilienexperte herbeigezogen werden. Dies ermöglicht fachlich versiert umgesetzt insbesondere eine Transaktion zum zurzeit am Markt erzielbaren Preis. Und der kann auch 10 % oder mehr über dem rechnerisch ermittelten Verkehrswert liegen. Neben dieser Expertise bietet RE/MAX übrigens mit «DAVE » auch ein digitales Angebotsverfahren an, welches durch einen strukturierten und standardisierten Ablauf sowie durch die Online-Bereitstellung aller entscheidungsrelevanten Unterlagen zusätzlich zur Transparenz und Effizienz bei der Preisfindung beiträgt. Immobilienverkäufer/innen erhalten so die Sicherheit, den besten Marktpreis zu erzielen, während Käufer/innen die Gewissheit haben, den Erwerb der Immobilie selber beeinflusst zu haben.

Roman Steiger, Inhaber RE/MAX Winterthur